Ryzyko kursowe przy kredycie mieszkaniowym walutowym
Kredyt mieszkaniowy - spread
Kredyty mieszkaniowe walutowe stanowią około 50 % portfela kredytowego banków, a w tej grupie zadłużenie kredyty mieszkaniowe we frankach szwajcarskich wyraźnie dominują. Jest to efektem niższych niż w Polsce stóp procentowych w Szwajcarii, czego konsekwencją jest niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w tej walucie. Dodatkowym atutem tego kredytu mieszkaniowego jest tendencja do osłabiania się franka w stosunku do złotego.
Generalna zasada przy walutowych kredytach mieszkaniowych jest bowiem taka, że im silniejsza jest polska waluta, tym niższa staje się miesięczna rata.
Ten, kto myśli kredycie na mieszkanie w obcej walucie, powinien wziąć pod uwagę także taki parametr jak tzw. spread.
Spread – jest to różnica pomiędzy kursem kupna, a sprzedaży danej pary walut (np. CHF/PLN). Kurs kupna to cena po jakiej daną walutę bank może kupić od klienta, a kurs sprzedaży określa za ile daną walutę możemy kupić od banku. Oczywiście ten pierwszy kurs jest zawsze niższy od kursu po jakim bank oferuje nam daną walutę.
Osoby, które zaciągają kredyt na mieszkanie np. we franku szwajcarskim muszą się liczyć z kosztem tzw. spreadu. To różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty.
Bank pożycza nam pieniądze po niższym kursie kupna, ale kredyt mieszkaniowy spłacamy po kursie sprzedaży, czyli tym wyższym. Ta różnica może czasem sięgać kilkunastu groszy. To zaś oznacza, że miesięczna rata kredytu mieszkaniowego walutowego jest w rzeczywistości wyższa o kilka procent.
W przypadku większości banków spread utrzymuje się na mniej więcej stałym poziomie. Istnieją jednak instytucje, gdzie ten parametr podlega wahaniom.
Można również znaleźć przykłady powiększenia omawianego wskaźnika na stałe. Taka decyzja banku będzie szczególnie bolesna dla jego klientów, bowiem dotknie również tych, którzy jeszcze przed wprowadzeniem jej w życie zdążyli uzyskać kredyt mieszkaniowy.
Zasadność samego istnienia różnicy między kursem kupna i sprzedaży danej waluty nie jest do podważenia. Wynika bowiem ze zwykłej, rynkowej gry popytu i podaży. Kwestią do przeanalizowania jest jednak jej rozmiar oraz zmienność w czasie. Brak gwarancji stałości tego parametru może skutkować nieuzasadnionymi kosztami po stronie klienta.
Posiadacz kredytu mieszkaniowego walutowego musi spłacać spread, bank wylicza mu kwotę kredytu mieszkaniowego po cenie skupu waluty w bankowym okienku (niższej), zaś ratę według ceny sprzedaży (wyższej). Spread walutowy to największy koszt ukryty kredytu mieszkaniowego walutowego.
Zanim podejmie się ostateczne decyzje o walucie kredytu mieszkaniowego, dobrze jest gruntownie przeanalizować wszystkie za i przeciw. W każdym banku można w trakcie trwania kredytu mieszkaniowego zmienić jego walutę (tzw. przewalutowanie), wiele banków nawet nie pobiera za to dodatkowych opłat.
Tym niemniej, trzeba wiedzieć, że przewalutowanie kredytu mieszkaniowego zawsze wiąże się z dodatkowym kosztem (zwykle jest to kilkaset złotych), związanym z wpisaniem nowych parametrów hipoteki w księdze wieczystej. Pojedynczy wpis od każdej hipoteki kosztuje obecnie około 200zł.
Dodatkowo, trzeba opłacić podatek - od wpisania hipoteki kaucyjnej wynosi on 19zł, a od wpisania hipoteki zwykłej - 0,1% jej wartości. Przy kredytach mieszkaniowych w walucie obcej stosuje się tylko hipotekę kaucyjną, a przy kredycie mieszkaniowym w PLN - obie hipoteki (zwykłą i kaucyjną).
